Rénovation énergétique des copropriétés : l’importance d’être bien accompagné

La rénovation énergétique est un sujet essentiel pour tous les bâtiments existants, et en particulier pour les immeubles d ’habitation en copropriété. Elle concerne aussi bien les propriétaires occupants qui souhaitent réduire leurs charges, que les propriétaires bailleurs qui souhaitent pouvoir continuer à louer leur bien.

La rénovation énergétique est aussi un sujet complexe, tant sur le plan technique que réglementaire. Elle s’appréhende de manière globale, en prenant en compte l’enveloppe du bâtiment (les murs, la toiture, les fenêtres…), ainsi que le système de chauffage et la ventilation. La copropriété doit faire les bons choix pour obtenir les performances énergétique escomptées, mais également bien gérer l’aspect administratif pour bénéficier des aides financières proposées par l’État. Cela nécessite des connaissances que les copropriétaires et le syndic de copropriété n’ont en général pas.

Du PPPT (Projet de plan pluriannuel de travaux) aux travaux réalisés, comment bien s’entourer ? Nous sommes allés poser nos questions à Marie Prost, Directrice Adjointe Métier AMO-MOE Spécialisées chez ACCEO, un bureau d’études spécialisé dans les métiers techniques du bâtiment.

 

Le DPE collectif doit-il être réalisé par des ingénieurs thermiciens ?

Le DPE collectif et le PPPT

« L’établissement du DPE collectif, en vigueur depuis 2024 et désormais obligatoire pour toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2026, n’est pas qu’une simple formalité administrative visant à obtenir un classement de l’immeuble. Ce diagnostic fait partie intégrante du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Le faire planifier par des ingénieurs thermiciens qualifié, c’est poser les meilleures bases possibles à votre projet de rénovation énergétique, en vous assurant que le DPE sera pertinent et que ses données seront fiables en cas de travaux de rénovation énergétique par la suite. »

 

Vérifier les compétences de votre bureau d’études spécialisé en matière de rénovation énergétique 

« Le DPE collectif doit être réalisé par un opérateur diagnostiqueur [JD1]   disposant d’un certificat de compétences émis par un organisme certificateur agréé. Vous pouvez vérifier l’existence de ce certificat sur « l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers » certifiés du Ministère de la ville et du logement. Si votre immeuble dispose déjà d’un DPE collectif, n’hésitez-pas à interroger d’autres prestataires lors de son renouvellement.

Pour mémoire, les règles de validité sont les suivantes :

• DPE collectifs réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, valables jusqu’au 31 décembre 2022,
• DPE collectifs réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 valables jusqu’au 31 décembre 2024,
• DPE collectif réalisés après le 1er juillet 2021 valables 10 ans, sauf si le bâtiment est classé A, B, ou C, dans ce cas vous n’aurez pas besoin de le renouveler. »

 

Quel est le rôle de l ’ AMO dans un projet de rénovation énergétique ?

Un double rôle : accompagner la copropriété dans la maîtrise des coûts et l’optimisation des performances énergétiques

« Le rôle de l’assistant à maîtrise d ’ouvrage (AMO) débute très en amont du projet de rénovation énergétique, avec la phase d’audit énergétique puis avec la phase d’ingénierie financière et sociale dans laquelle tous les coûts seront mis en regard de tous les financements possibles. Cette ingénierie va permettre aux copropriétaires de se projeter sur leur reste à charge via une mensualité estimative individualisée.

L’accompagnement de l’AMO continue pendant les phases d’étude et de travaux, en lien avec le maître d’œuvre, pour valider que les solutions retenues sont compatibles avec les gains énergétiques attendus. Il se poursuit jusqu’à la réception des travaux et la finalisation des démarches administratives liées à Ma Prime Rénov ’ copropriété et aux certificats d ’économie d ’énergie (CEE) s’il y a lieu. »

Une prestation obligatoire pour obtenir les aides MaPrimeRénov ’ Copropriété

« Les travaux de rénovation énergétique sont éligibles à MaPrimeRénov’ Copropriété, une aide de l’État pouvant aller jusqu’à 75 % des dépenses subventionnables (plafonnées à 25 000 € par logement). Elle concerne les travaux sur les parties communes. Certains travaux privatifs à intérêt collectif (menuiseries…) peuvent être également éligibles au dispositif Ma Prime Rénov’ Copropriété.

Pour être éligible, la copropriété doit être enregistrée au Registre National des Copropriétés, l’immeuble doit avoir plus de 15 ans, et les lots principaux doivent être majoritairement à usage de résidence principale. Il faut également que les travaux envisagés permettent a minima d’améliorer les performances énergétiques de 35%.

Si vous souhaitez obtenir cette aide, sachez que vous devrez obligatoirement être accompagné d’un opérateur AMO. La prestation de l’AMO est, elle aussi, subventionnée, dans une proportion pouvant aller jusqu’à 50% des honoraires. »

 Une prestation choisie et votée en AG

« La prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage fait l’objet d’une résolution en assemblée générale. Ce qui signifie qu’il y a une consultation en amont, piloté par le syndic de copropriété et le conseil syndical. Là encore, il est important de prendre le temps d’évaluer les offres des différents AMO et d’échanger avec eux. L’AMO est là pour vous aider à prendre vos décisions ; vous allez travailler ensemble pendant des mois, il est essentiel de prendre le temps de faire connaissance avant de passer la résolution en AG. Pour moi, un AMO de confiance est un AMO qui vous donne le temps de la réflexion, qui sait être pédagogue et qui vous fournira les arguments pour sécuriser la prise de décision des copropriétaires. »

 

La maîtrise d ’ œuvre est-elle aussi obligatoire ?

La MOE est obligatoire si les travaux dépassent 100 000  € HT

« Une prestation de maîtrise d’œuvre est imposée dans le cadre de MaPrimeRénov’ Copropriété lorsque les travaux envisagés dépassent 100 000 €. Elle me semble indispensable dans tous les cas car la mission du MOE est différente de celle de l’AMO. Le maître d ’œuvre (MOE) a la charge de transcrire les besoins en solutions techniques, de faire exécuter les travaux dans le respect des règles de l’art et des délais, ainsi que de coordonner les différents intervenants si besoin.

Dans le cadre d’une rénovation énergétique, le maître d’œuvre doit avoir une vue d’ensemble des choix techniques. Ceci implique d’avoir des connaissances dans différents domaines allant de l’isolation thermique au chauffage, en passant par la ventilation. Comme pour l’AMO, il est donc préférable de choisir un MOE spécialiste des questions énergétiques.

Certaines exigences qu’elles soient urbanistiques (imposées par le PLU, les architectes des bâtiments de France, etc.) ou imposées par des contraintes techniques liées au site ou à sa localisation peuvent amener le MOE à se rapprocher des fabricants de produits du bâtiment, afin d’identifier les solutions techniques (matériaux, modénature, coloris…) existantes et envisageables.

 

Un prestataire peut-il cumuler les rôles d ’ AMO et de MOE ?

« Dans le cadre d’une rénovation énergétique d’un immeuble de logements, l’Anah (Agence nationale de l’amélioration de l’habitat) considère que l’assistance à maîtrise d’ouvrage peut être assurée par le maître d’œuvre éventuel de l’opération, mais qu’elle ne peut en aucun cas être assurée par une entreprise participant à la réalisation des travaux subventionnés par le dispositif Ma Prime Rénov’ Copropriété.

La mutualisation des rôles de MOE et AMO Ma Prime Rénov’ (même bureau d’études, en deux équipes distinctes) permet une plus grande fluidité dans les échanges et garantit un avancement efficace du projet. »

 

Quels conseils donnez-vous aux copropriétés qui s ’ engagent dans une opération de rénovation énergétique ?

« Le conseil que je donne en général est de bien s’entourer et de ne pas se précipiter. C’est un moment important dans la vie d’un immeuble, il ne faut pas brûler les étapes si l’on veut obtenir un vrai retour sur investissement en matière de confort, de valorisation du bien immobilier et d’économies d’énergie. »

 En savoir plus sur ACCEO :https://www.acceo.eu/expertises/amo-copropriete/

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